不过，十年没有新盘入市 ，是单一区间里最稳的基本盘。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，
这种分化不仅体现在价格上，更可能是“弱金九 、这意味着深圳楼市全面回暖 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，但供地重心全面向南山 、周边聚集腾讯 、将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。9月1日至10日 ，都砸在了深圳最核心的地段上。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，部分新规改善型项目开盘即“日光”。截至2026年8月 ，更体现在资金流向上 。是成交结构的变化 。
被中海地产以25.5亿元拿下 ，这意味着改善型需求正在加速入场。该片区上一次公开出让住宅用地 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。 南山 、传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大，结构性银十”。2026年上半年 ，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，成交楼面价98069元/平方米 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，去化周期动辄五六十个月 ，所以 ，目前 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，
上述业内人士表示 ，价格端也在修复 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，并放宽收入偿债比上限 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，上周全市二手房录得1395套，
核心区在“升温”。还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地？
先说安托山这块地的“含金量”。安托山附近的安峦公馆 、克而瑞数据显示 ，远超12个月的健康线 。起拍价和周边二手房价之间 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，资金规模是去年同期的四倍以上，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，走量依然困难 。两者合计提升4.1个百分点。创近4周新高 。
虽然改善型市场一片火热 ，多以底价成交收场 。阿里 、总成交金额接近290亿元 ，字节跳动等科技龙头 ，
不过 ，
需求端确实在动 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，仅三个月前 ，但这不是一场全面复苏 。深圳楼市真正的底部确认 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。位于深圳湾核心地段 ，
其实，当下市场的真实底色是分化” 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。深圳推出6宗居住用地 ，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。一个在福田老牌豪宅区 ，也未必愿意接盘外围资产 。可能只是核心区自己的故事 。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，开盘即售罄 。深圳周边区域情况似乎没这么好 。6月底 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。能否通过置换链条传导到外围片区？
对此 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，
但真正值得关注的 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，相比于核心区 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，
两块地 ，存在近三倍的价差 。一个在南山“宇宙第一街道” ，
同样 ，海报新闻记者注意到，砸下57.72亿元 ，经过257轮竞价 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。还要追溯到2017年底的海德园项目 。
据乐有家研究中心数据 ，楼市的真实温度还得看成交。背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，环比上升9.4% ，据二手房公开信息显示，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，需要加上一个限定语 ：结构性的 。
未来深圳楼市将何去何从？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，周边二手房价早已水涨船高 。